Proprietarii de apartamente care au acumulat restanțe la plata întreținerii pot utiliza mecanismul prescripției extinctive pentru a evita plata acestor sume. Această posibilitate apare atunci când asociația de proprietari nu ia măsuri juridice pentru recuperarea banilor în termenul stabilit de lege. În România, regula generală prevede un termen de trei ani, însă aplicarea ei depinde de data scadenței fiecărei datorii și de eventualele situații care pot întrerupe sau suspenda acest proces legal.
Regimul juridic al acestor restanțe este reglementat prin Codul civil și prin Legea nr. 287/2009. Conform articolului 2.517, termenul general de prescripție este de trei ani, deoarece Legea nr. 196/2018, care guvernează asociațiile de proprietari, nu stabilește un termen diferit pentru recuperarea cotelor de întreținere. Calculul acestui interval de timp se face separat pentru fiecare obligație lunară, pornind de la data la care plata a devenit scadentă pentru locatar.
Este esențial de înțeles că prescripția nu șterge datoria în mod automat din evidențele asociației, ci afectează doar posibilitatea de a obține plata prin instanță. Dacă proprietarul invocă prescripția în condițiile legale, asociația nu mai poate solicita constrângerea acestuia la plată prin mijloace judiciare. Această regulă de trei ani se aplică în mod similar și creanțelor pe care asociațiile le au față de furnizorii de utilități, precum apa, energia termică sau salubritatea.
Asociațiile de proprietari dispun de diverse instrumente pentru a recupera sumele datorate de locatari. Una dintre soluțiile principale este acționarea în instanță, proces pentru care asociațiile beneficiază de scutire de la plata taxei judiciare de timbru. De asemenea, legea permite înscrierea unei ipoteci legale asupra apartamentului datornicului pentru a garanta plata sumelor restante. Aceste măsuri trebuie însă implementate prompt pentru a nu permite trecerea termenului de prescripție.
Obligația de plată vizează diverse categorii de cheltuieli, de la cele repartizate pe număr de persoane sau consum individual, până la cele calculate pe cota-parte indiviză. Proprietarii trebuie să contribuie și la fondul de rulment, pentru plăți curente, și la fondul de reparații, destinat modernizării sau consolidării clădirii. Simplul fapt că un locatar nu utilizează anumite spații comune sau servicii, precum liftul, nu îl scutește automat de plata acestora, cu excepția unor cazuri specifice aprobate de adunarea generală.
În cadrul sistemului juridic românesc, gestionarea datoriilor de întreținere este strâns legată de respectarea Codului civil și a legislației specifice asociațiilor. Orice întârziere în inițierea proceselor de recuperare poate duce la pierderea dreptului asociației de a solicita banii prin căile legale. Această protecție a debitorului prin prescripție pune presiune pe administratori să monitorizeze constant scadențele și să acționeze înainte de expirarea termenului de trei ani.